Аренда квартиры в Италии. Налоги. 

Тема аренды жилья очень востребована для Италии. Чтобы облегчить нашим соотечественникам понимание процедуры установленной в стране, предлагаем рассмотреть следующую информацию:

Для оформления договора аренды помещения в Италии необходимы:

- два экземпляра соглашения с подписями обеих сторон – лучше зарегистрировать три копии, так как один экземпляр остается в налоговом управлении;

- заполненное заявление на регистрацию договора (форма 69) – вам понадобятся также кадастровые параметры помещения;

- гербовые марки стоимостью 16 евро с датой марки, которая не может предшествовать дате подписания договора; гербовый сбор не касается договоров, подписанных с вариантом так называемой cedolaresecca;

- доказательство оплаты регистрационного взноса (tassadiregistrazione) на новом бланке F24 Elide (введенном в 2015 году) – оплата производится в любом банке, а расходы (2% от годовой арендной платы) делятся пополам между владельцем и арендатором; регистрационный сбор не касается договоров, подписанных при так называемой cedolaresecca.

Как производится оплата за аренду?

Это зависит от договоренностей между вами и владельцем квартиры – помните, что не разрешена оплата наличными в случае, если сумма превышает 999,99 евро. Удобно производить оплату с помощью банковского перевода (bonificobancario), а если вы платите наличными, не забудьте запросить у владельца квитанцию (ricevutad'affitto) – в случае перевода достаточно подтверждение его оплаты через банк (например, распечатка с интернет-счета).

Другие расходы, связанные с арендой квартиры

Большинство владельцев требует от жильцов залог (caparra) в эквиваленте от одного до трех месяцев арендной платы. Этот залог - процентный депозит, который должен защитить владельца квартиры, в случае нанесенного вами ущерба, но возвращается вам, если все в порядке, в конце аренды с процентами.

Независимо от того, зарегистрированы в съемной квартире или нет, как жильцы вы должны оплачивать счета за электричество, газ и воду, хотя вода часто входит в сборы, выплачиваемые сообществу жилищного строительства. Если вы хотите, чтобы квитанции приходили на ваше имя, вы должны считаться с дополнительными расходами, связанными с изменением фамилии лица, подписавшего договор на предоставление коммунальных услуг. Вы платите за отопление, а также за вывоз и утилизацию мусора, а также вы оплачиваете расходы сообщества (speseordinarie-di-condominio). Если у вас есть телевизор или радиоприемник, вы должны платить также за подписку на Общественное итальянское телевидение (так называемые canoneRAI). Компания RAI может начать отправлять вам письма на оплату и сама, если вы по собственной инициативе не начнете платить абонентскую плату.

Помните также, что в некоторых случаях (если владелец не решился на вариант cedolaresecca) каждый год вы должны платить плату за продление регистрации договора в налоговой инспекции. Это та сумма, которую вы заплатите за первую регистрацию, только называется по-другому (tassadirinnovo) и в форме F24 вписывается другой код (codicetributo).

Аренда квартиры в Италии.

Intimazione allo sfratto – как в Италии выселяют из арендованной квартиры?

Квартиросъемщики, проживающие в арендованном жилье, имеют право спокойно жить, пока не появятся проблемы в виде ордера на выселение (intimazione allo sfratto). Этот ордер появляется не сам по себе, а как следствие сложной жизненной ситуации квартиросъемщиков, которые не в состоянии платить за аренду или нарушили договор аренды другим способом.

Итальянский Гражданский Кодекс регулирует выселение из арендованного жилья в статьях № 657 и 669. Очень важным является тот нюанс, что процедура выселения из съемной квартиры может быть инициирована только в случае, когда между владельцем квартиры и арендатором был подписан и зарегистрирован договор аренды. Те же, кто сдает в аренду свою квартиру «по-черному», что популярно в Италии не меньше, чем у нас на родине, серьезно рискуют, поскольку избавиться от нежелательного арендатора им будет намного сложнее.

По какой причине владелец квартиры в Италии может выступить с требованием выселения жильцов?

Наиболее распространенные ситуации, ведущие к выселению, следующие:

- прекращение договора аренды (в случае, когда арендатор не желает покинуть квартиру);

- задолженность по уплате арендной платы (sfratto per morositа);

- неуплата других платежей, связанных с арендой квартиры (например, сборов сообщества, так называемые spese condominiali);

- изменение характера использования помещения (cambio di destinazione d'uso), например, в договоре записано, что арендатор может использовать жилье только в качестве жилого помещения, а в одной из комнат был устроен массажный салон;

- не соответствующая договору субаренда квартиры или ее части (subaffitto).

Процедура выселения из квартиры:

Прежде чем владелец потеряет терпение и решит получить ордер на выселение, как правило, он пытается заставить жильца покинуть квартиру по-хорошему, отправив ему заказным письмом призыв к урегулированию задолженности, или направив предупреждение, призывающее к использованию помещения в соответствии с его назначением, или предложив покинуть его после истечения срока действия договора аренды. Однако если арендатор не понимает призывов (что не обязательно должно означать злую волю – часто ему просто некуда идти или нет денег на уплату просроченной и текущей арендной платы), то единственным способом восстановления хозяином прав на квартиру, является выселение.

Чтобы запросить ордер на выселение, владелец квартиры должен обратиться к адвокату, так как это процедура судебная. Адвокат выступает от его имени в суде – компетентность зависит от места, в котором находится помещение – и просит о выдаче ордера на выселение. Суд рассматривает иск и если он считает, что указанные причины являются существенными, принимает решения о дате судебного заседания (udienza), на который должен явиться жилец. Там суд или выдаст сразу ордер на выселение, или даст отсрочку квартиросъемщику, обязав его решить спорные вопросы.

Аренда квартиры в Италии. Правила заключение и расторжения договора аренды.

Выселение жильцов из арендованной квартиры в Италии по решению суда происходит в рамках соответствующей процедуры. Адвокат владельца посылает арендатору уведомление о дате судебного заседания, во время которого арендатор может представить доказательства того, что требования владельца невозможно исполнить или что они неправомерны. Если квартиросъемщик не может оплатить просроченные платежи, суд по его желанию дает ему отсрочку, так называемый stato di grazia, который и заключается в том, что суд дает арендатору определенный период времени (обычно 2-3 месяца) на изменение ситуации, которая привела к подаче заявления о его выселении. В некоторых случаях можно продлить этот срок – это касается людей, которые старше 65 лет, безработные или инвалиды.

Судом будет определена дата проведения следующего судебного разбирательства, при котором суд проверяет, выполняет ли арендатор условия договора.

Если арендатор решил не пользоваться stato di grazia или ему не положен этот вид отсрочки, суд приступает непосредственно к выдаче ордера на выселение, а также устанавливает сроки, в которые арендатор должен покинуть квартиру.

Если арендатор не явится на слушания в суд, последний выдает сразу ордер на выселение и устанавливает срок для выезда его из квартиры.

Решение будет передано канцелярии суда, а арендатор получает письменное распоряжение покинуть квартиру (atto di precetto). Если он не уедет в течение 10 дней и останется в квартире, будет проведено выселение в принудительном порядке (sfratto forzato), которое осуществляет судебный орган в лице так называемых ufficiale giudiziario вместе со службой охраны порядка.

Арендатор будет предупрежден в письменной форме о дате, когда будет проводиться выселение с помощью так называемых monitoria di sgombero.

С момента подачи заявления в суд и до проведения выселения зачастую проходит более года, а в некоторых случаях даже несколько лет! При этом жильцы могут еще и приостановить выполнение постановления о выселении.

Время от времени муниципалитеты выпускают перечень ситуаций, когда жильцам дается отсрочка от принудительного выселения. В настоящее время отсрочка применяется если:

- решение суда было выдано из-за истечения срока действия договора аренды (отсрочка не распространяется на выселение из-за задолженности в оплате), а занимаемая квартира находится в муниципалитете, являющимся столицей провинции или соседствующим со столицей провинции городом, если плотность населения превышает 10000 жителей;

- общий валовой годовой доход семьи не превышает 27000 евро, а в ее состав входят больные, инвалиды (коэффициент инвалидности превышает 66%) или пожилые (в возрасте более 65 лет) люди, при условии, что семья не располагает другим жильем на территории того же региона;

- общий валовой годовой доход семьи не превышает 27000 евро, а в ее состав входят дети, находящиеся на иждивении родителей.

Заключить брак в Италии. Законы и правила.

Выйти замуж в Италии.

Регистрация брака "по итальянски".

1. Могу я взять после свадьбы фамилию мужа?

И да, и нет. Итальянские законы не позволяют менять фамилию после свадьбы, так что, если вы женитесь в Италии, вы не сможете взять фамилию мужа. Если же свадьба проходила в другой стране и по другим законам, например, по белорусским, то тогда у вас будет возможность изменить свое имя. А затем с белорусским свидетельством о браке нужно будет сделать обновление ваших документов Италии, включая и налоговый код. Следует также учитывать, что при получении итальянского гражданства фамилия автоматически возвращается добрачная, хотя закон №54 от 2012 года предусматривает возможность подачи в Префектуру мотивированного ходатайства о восстановлении фамилии мужа.

2. Возможно ли быть свидетелем, не зная итальянского языка?

Ст. 107 итальянского Гражданского Кодекса гласит, что свидетелей должно быть двое, и что они могут быть родственниками новобрачных. При свадьбе с иностранным гражданином свидетелями иногда выступают жители этих стран, не знающие итальянского языка. Поскольку они обязаны понимать, что говорит ведущий процедуру бракосочетания чиновник или священник, к ним приставляется переводчик. Но очень часто ЗАГС отказывает в регистрации свидетеля с переводчиком, что неправомерно. Переводчик не является «третьим» свидетелем и ЗАГС не имеет юридических оснований отказать вам в свидетеле не итальянце. Но следует заранее позаботиться о грамотном оформлении переводчика - это может быть любой человек, знающий как русский (украинский, белорусский и т.д.), так и итальянский язык. О чем он и подает письменное заявление.

3. Можно ли пожениться за пределами зала бракосочетания, например, в саду или на пляже?

И да, и нет. Итальянский Гражданский Кодекс не позволяет давать обеты за пределами установленного для этого зала бракосочетаний, находящегося на территории муниципальных зданий, за исключением случая, когда один из супругов (или оба) не имеют возможности покинуть по болезни больницу или дом. Поэтому свадьба на природе теоретически не возможна. Но аналогом ее может стать церемония во дворе ЗАГСа или на открытой веранде, если таковые есть в здании муниципалитета. Это разрешили делать в соответствии с указаниями Министерства Внутренних Дел от 2007 года, решившего немного пойти навстречу ожиданиям молодых пар. Свадьба может быть также совмещена с венчанием в церкви или в другом ритуальном храме, предусмотренном законом Италии.

Однако с 2014 года по решению Государственного Совета было разрешено муниципалитетам рассматривать и выдавать собственные разрешения на свадьбы за пределами ЗАГСов, хотя это и противоречит основному закону.

4. Нужен ли документ о легальном пребывании в Италии?

Не нужен. Закон №94/2009, предусматривавший эту норму, был отменен 20.07.2011 года постановлением Конституционного суда, о чем регулярно забывают работники муниципалитетов.