Купить недвижимость в Италии

Италия — одно из самых популярных направлений для целей покупки недвижимости иностранцами.

В последние годы интерес к покупке собственности только увеличивается.

Однако, правовые вопросы приобретения и содержания недвижимости в Италии важно знать до заключения договора купли-продажи квартиры или дома в Италии (Compravendita immobiliare).

Приобретение недвижимости за границей осложнено тем, что приходится общаться на другом языке и знать законы иного государства.

Основная информация к сведению покупателей

Законодательство Италии не запрещает покупку недвижимости иностранцами.

Однако, важно соблюдать установленную процедуру оформления собственности.

Первое действие - Предложение о покупке (Proposta acquisto)

Следует понимать в чем различие между предложением о покупке (Proposta acquisto) и предварительным договором (Accordo preliminare), а также последствия его неисполнения. Фактически, предложение о покупке является заявлением покупателя о том, что он хочет купить объект по определённой цене: обычно это вариант предоплаты, который сопровождается внесением суммы «caparra» - залога.

Предложение о покупке содержит в себе обязательства, которые имеют обязательную силу для покупателя, однако, при этом, продавец имеет право рассматривать иные предложения от других потенциальных покупателей.

После принятия предложения о покупке продавцом, соглашение будет автоматически преобразовано в предварительный договор. Предложение о покупке не является обязательным при процедуре оформления купли-продажи недвижимости.



Второе действие - Предварительный договор о покупке недвижимости (Accordo preliminare)

Заключая предварительное соглашение о покупке недвижимости (Accordo preliminare) стороны принимают на себя обязательства, которые необходимо будет исполнить. Так, в случае, если после оплаты депозита покупатель решает не покупать объект, то продавец может удержать сумму депозита. Если продавец откажется от продажи объекта недвижимости, то покупатель имеет право на получение суммы, равной сумме депозита умноженной на два.

Предварительный договор может быть заключен у нотариуса, а может быть оформлен в простой письменной форме с обязательной регистрацией в регистрирующем органе (Agenzia delle entrate). Срок регистрации предварительного договора не должен превышать 20 дней с момента заключения.

Размер государственной пошлины (imposta di registo) за регистрацию contratto preliminare - предварительного договора составляет 200 евро. Кроме того, необходимо приобрести imposta di bollo стоимостью 16 евро (каждые 4 страницы догоговора или 100 строк в договоре).

Третье действие - Договор купли-продажи объекта недвижимости (Rogito notarile).

Договор купли-продажи недвижимости в Италии обязательно заключается в присутствии нотариуса

Переход права собственности на имущество от продавца к покупателю происходит при подписании нотариального акта купли-продажи (Atto notarile), который является публичным документом, составленный нотариусом в соответсвии с требованиями действующих законодательных норм Италии.

Данные о заключении договора comprvendita будут внесены в кадастровый учет.

Заверяя договор, нотариус фактически гарантирует, что кадастровый план соответствует фактическому состоянию объекта. Что в отношении объекта проведены все необходимые проверки на соответствие действующим нормам. Предусмотренный план расчетов между сторонами выполнен в соответствии с учетом определенного налогового режима. Нотариус имеет право определить налогообложение, применимое к контракту и допустимость применения налоговых льгот. В течение 48 часов после заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить контролирующие органы о смене собственника.

После заключения договора купли-продажи у нотариуса, договор регистрируется в департаменте реестра недвижимости (conservatoria dei registi immobiliare). В результате сделки новый собственник получает договор купли-продажи недвижимости и выписку из реестра недвижимости с данными о новом собственнике объекта.

Налоги и другие выплаты обязательные при оформлении договора купли-продажи недвижимости в Италии:

Обязательные налоги и сборы оплачиваемые при регистрации договора купли-продажи в Италии:
Регистрационный сбор — 7 % от кадастровой стоимости и 3 % при покупке «первого дома» или объекта недвижимости имеющего историческую или культурную ценность.
Ипотечный налог — 2 % от кадастровой стоимости, если объект не является основным жильем. Если объект является «первым домом» Prima Abitazione, оплачивается фиксированный налог в размере 168 евро. Кадастровый налог равен 1 % от кадастровой стоимости, если объект не является основным жильем.
НДС при покупке дома составляет 4 % если объект покупки является «Первым домом» Prima Abitazione и 10 % при покупке второго дома или 22 % при покупке жилья относящегося к термину «роскошный» Abitazione di Lusso.

Инвестиции в недвижимость Италии — залог надежного и выгодного вложения средств. Вторичный рынок этой страны, равно как и новостройки, является одним из самых устойчивых в кризис.


При этом важно внимательно изучить объект недвижимости, проверить наличие обременений и соответствие кадастровых данных об объекте фактическим обстоятельствам.