Квартиросъемщики, проживающие в арендованном жилье, имеют право спокойно жить, пока не появятся проблемы в виде ордера на выселение (intimazione allo sfratto). Этот ордер появляется не сам по себе, а как следствие сложной жизненной ситуации квартиросъемщиков, которые не в состоянии платить за аренду или нарушили договор аренды другим способом.
Итальянский Гражданский Кодекс регулирует выселение из арендованного жилья в статьях № 657 и 669. Очень важным является тот нюанс, что процедура выселения из съемной квартиры может быть инициирована только в случае, когда между владельцем квартиры и арендатором был подписан и зарегистрирован договор аренды. Те же, кто сдает в аренду свою квартиру «по-черному», что популярно в Италии не меньше, чем у нас на родине, серьезно рискуют, поскольку избавиться от нежелательного арендатора им будет намного сложнее.
По какой причине владелец квартиры в Италии может выступить с требованием выселения жильцов?
Наиболее распространенные ситуации, ведущие к выселению, следующие:
- прекращение договора аренды (в случае, когда арендатор не желает покинуть квартиру);
- задолженность по уплате арендной платы (sfratto per morositа);
- неуплата других платежей, связанных с арендой квартиры (например, сборов сообщества, так называемые spese condominiali);
- изменение характера использования помещения (cambio di destinazione d'uso), например, в договоре записано, что арендатор может использовать жилье только в качестве жилого помещения, а в одной из комнат был устроен массажный салон;
- не соответствующая договору субаренда квартиры или ее части (subaffitto).
Процедура выселения из квартиры:
Прежде чем владелец потеряет терпение и решит получить ордер на выселение, как правило, он пытается заставить жильца покинуть квартиру по-хорошему, отправив ему заказным письмом призыв к урегулированию задолженности, или направив предупреждение, призывающее к использованию помещения в соответствии с его назначением, или предложив покинуть его после истечения срока действия договора аренды. Однако если арендатор не понимает призывов (что не обязательно должно означать злую волю – часто ему просто некуда идти или нет денег на уплату просроченной и текущей арендной платы), то единственным способом восстановления хозяином прав на квартиру, является выселение.
Чтобы запросить ордер на выселение, владелец квартиры должен обратиться к адвокату, так как это процедура судебная. Адвокат выступает от его имени в суде – компетентность зависит от места, в котором находится помещение – и просит о выдаче ордера на выселение. Суд рассматривает иск и если он считает, что указанные причины являются существенными, принимает решения о дате судебного заседания (udienza), на который должен явиться жилец. Там суд или выдаст сразу ордер на выселение, или даст отсрочку квартиросъемщику, обязав его решить спорные вопросы.